전국 미분양 아파트 수가 2008년 5월 기준 12만8천 가구에 이르러 13년 만에 최대치를 기록 중이다. 과거 정책적으로 공급이 많아 미분양이 증가한 경우가 있었으나 지금은 다른 양상을 띠고 있는 상태다. ‘백약이 무효다’라는 말이 실감날 정도로 어떤 정책을 사용하더라도 작금의 미분양을 해소하기에는 부족하지 싶다.

먼저 미분양이 이렇게 쌓인 원인을 분석해보면 첫째 주택시장 규제 둘째 건설사의 무분별한 공급 셋째 심리 위축과 물가 상승 넷째 지방과 수도권의 주택 정책 획일성 등을 꼽을 수 있겠다.

먼저 주택시장의 규제 측면을 보면 대출규제 강화로 인해 (총부채 상환비율, 담보인정비율 강화) 대출로서 집을 구매할수 있는 범위가 작아졌다. 그리해 주택거래 감소가 이루어졌다는게 일반적인 중론이다.

또한 전매제한 규제를 통한 가수요 차단, 분양가 상한제를 통한 민간 아파트 수익성 악화 예상으로 일정 아파트 공급 감소가 이유가 될 수 있겠고 본인이 가장 문제가 된다고 보는 양도세 중과, 종합부동산세 등은 지방은 큰 해당 사항이 없음에도 불구하고 주택시장의 판도에 엄청난 혼란을 주고 있다.

둘째는 건설사의 마구잡이식 분양 및 사업성이 미진함에도 불구하고 지방에 대형 물량을 공급하면서 초래된 특정 지역의 공급 과잉 현상으로 볼 수 있다.

특히 토지공사, 개발공사 등이 담당하는 택지개발지구의 아파트 건설분도 많은 미분양을 초래하면서 관이 하는 개발사업의 정책의 부실함에 건설사 또한 피해자가 이지만 그 피해의 몫은 오로시 지역주민의 몫이다.

셋째는 가장 중요한 건전한 투자 심리가 사라져가고 있는데 있다.

‘집값이 오르지 않는다 보는데 집을 장만할 사람이 누가 있겠느냐’는 아주 단순한 답을 보면 지금의 심리 상태는 주택 시장의 최악의 시점이라 할만하다. 아파트나 주택이 생활공간으로 투자 대상이 되지 못한다면 과연 우리들은 어떤 투자를 해야할까라는 고민에 빠지게 된다. 또한 물가 상승으로 인한 투자심리 하락, 소비 감소등은 더욱 악순환으로 가는 지름길이라 할수 있겠다.

마지막으로 지방과 수도권의 획일적 규제는 지방 경제를 병들게 하고 있다. 전 방위적인 규제로 인한 수도권의 심리와 자금력과 지방의 심리와 자금력은 엄청난 차이가 있음에도 동일한 규제는 지방 주택 시장을 초토화 시키고 있다. 분양권 전매 제한 해제 같은 겉만 번지르한 정책으로 지방 주택시장의 독이 될뿐이다. 또 토지 규제는 풀고 정리할 수 있는 시간과 여유를 지방에 주어야 한다. 토지거래허가제, 부재지주, 비사업용 양도세 중과 등이 얼마나 반시장적인 정책인지 알아야 한다.

박민현 부동산경제연구소장