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상가 투자 ‘절세 전략’ 3가지
2018년 07월 11일 (수)
이병영 기자 bylee@kndaily.com
  • 법인 명의로 취득 세 부담 감소
  • 일반과세 등록 부가가치세 환급
  • 증여 자금 출처 미리 대비해야


 정부가 주택에 대한 세제를 강화하는 가운데 상대적으로 세 부담이 덜한 상가에 대한 관심이 늘고 있다.

 11일 수익형부동산전문기업 상가정보연구소는 상가 임대인이 알아야 할 ‘절세 전략’ 3가지를 제시했다.

 임대사업을 할 때 개인사업자와 법인사업자 중 어느 명의로 해야 할지 고민하는 이들이 많다.

 현재 개인사업자의 경우 소득금액 구간에 따라 6~42%의 초과누진세율 구조인 반면 법인사업자의 경우 10~25%의 세율로 과세하기 때문에 법인명의로 했을 때 세 부담이 감소할 수 있다.

 하지만 법인은 취득세 중과가 적용된다는 점에서 개인보다 불리할 수 있다는 점을 간과하면 안 된다. 개인은 부동산을 구입할 때 1.1~3.5%의 취득세를 내지만 법인은 5.3~8.1% 수준을 납부한다. 다만 법인 설립 후 5년이 지났거나 과밀억제권역이 아닐 경우에는 개인과 차이가 없다.

 따라서 상가의 금액 및 소득 규모에 따라 실제 얼마나 차이가 나는지 따져보고 판단하는 것이 좋다.

 취득한 상가의 부가가치세를 환급받기 위해서는 분양계약일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자등록 신청을 해야 건물분에 대한 부가가치세 환급을 받을 수 있다.

 예컨대 일반과세자가 토지가액 5억 원, 건물가액 1억 원의 상가를 취득하는 경우 부가가치세는 건물 가액의 10%인 1천만 원이 된다. 토지의 공급에 대해서는 부가가치세가 면제되기 때문이다.

 간이과세자는 부가가치세 환급을 받을 수 없으며 임차인에게 세금계산서를 발행할 수 없기 때문에 임대료에 대한 부가가치세를 세입자로부터 받을 수 없는 문제가 있게 된다.

 여기서 주의할 점은 상가취득자금과 관련해 취득자금 출처에 대한 증빙을 갖추지 못하면 증여세 문제가 발생할 수 있다.

 일반적으로 상가는 주택에 비해 증여에 유리한 자산으로 꼽힌다. 과세표준이 되는 기준시가가 매매가의 40~60%로 낮게 책정되기 때문이다.

 하지만 정부는 부동산 매매에 편법 증여가 동원되는 것을 막기 위해, 향후 조사에서 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어렵다고 판단될 경우 증여세를 부과하고 있다.

 이때 자금출처를 입증해야 할 책임은 소유자에게 있기 때문에, 자녀에게 부동산을 물려주기 전에 증여추정 배제기준의 한도를 확인할 필요가 있다. 증여추정 배제는 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 취득한 재산이 일정 금액에 미달하면 증여세를 내지 않아도 되는 것을 말한다.

 주택의 경우 지난달부터 ‘증여추정 배제기준‘이 최대 4억 원에서 3억 원으로 낮아졌기 때문에 유의해야 한다.


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