일단 가점제는 평형에 상관없이 공공은 물론 민간택지 등 모든 아파트에 적용된다. 2주택 이상 보유자에 대해선 ‘감점제’가 도입된다.

일정 규모나 가격 이하 아파트는 ‘무주택자’로 간주하는 방안도 함께 마련된다.

다만, 조기 도입에 따른 혼란과 불이익을 최소화하기 위해 일정 기간 현행 ‘추첨제’와 병행하고 항목 적용은 예정대로 연차적으로 시행될 전망이다.

추첨제 병행시기는 일단 오는 2010년까지 한시적으로 운영하되, 연차적으로 각각의 방식에 따른 공급 물량을 조절하는 방안이 유력하다.

즉 가점제 시행 첫 해인 올해의 경우 총 공급 물량의 30~40% 정도를 추첨제 형태로 공급하고 매년 10% 안팎 줄여가는 것이다.

가점제 항목은 가구주 연령, 부양가족수(가구 구성, 자녀수), 무주택 기간, 청약가입 기간 등 4가지를 우선 적용하고 데이터베이스 구축과 시스템 안정화 이후 가구소득, 부동산 자산을 추가할 것이 확실시된다.

항목 추가시점은 일정상 오는 2008년 이후가 될 것으로 보인다.

이와 함께 무주택자 인정 범위는 전용면적 15평 이하, 공시가격 5,000만원 이하가 될 공산이 크다.

주택담보대출 제한도 동시 병행한다는 점에서 수요자들은 본인이 처한 상황을 제대로 점검하고 청약에 나서야 한다.

무엇보다 무주택 기간과 청약통장 가입기간이 길고 가구주 나이와 부양가족이 많을 수록 높은 점수를 얻게 돼 당첨확률도 높아진다.

다만 가점제 항목의 연차적 적용으로 인해 당장 소득이나 부동산 자산이 많아도 절대 불리할 것은 없다.

물론 가구소득과 부동산 자산 평가 항목이 추가되면 상황은 달라진다. 신혼부부나 독신자, 평수를 넓혀가려는 유주택자는 지금보다 훨씬 불리해진다.

이처럼 가점제에서 불리한 경우 가급적 8월 말 이전에 청약에 집중할 필요가 있다.

분양가상한제와 원가 공개 등에 따라 9월 이후 낮아질 것으로 예상되는 분양가 메리트는 얻지 못하지만, 떨어지는 당첨 확률과 강화되는 전매제한 기간(공공 7~10년, 민간 5~7년)를 감안하면 조기 청약도 그리 나쁘지만은 않다.

반면 가점제 방식으로 유리해진 장기 무주택자들의 경우 선별·집중 청약으로 전략을 짜야 한다. 특히 전매제한 기간을 감안, 가급적 시세차익이 가능한 지역의 유망물량을 노리는 게 좋다.

2주택 이상 보유자는 감점제가 도입되는 만큼, 청약을 통해 신규분양 물량을 노리는 경우 자산가치가 별로 없거나 가격 상승여력이 없는 주택을 팔아 자격을 미리 확보해 놓는 방법을 고려해 볼 만하다.

민간택지내 중대형 평형 청약(서울 기준 600만원 이상)을 염두에 둔 청약예금가입자는 예기치 못한 복병을 만났다.

일단 가점에 유리하다면 서둘 필요는 없다.

하지만 불리할 경우 올 9월 전 집중 청약하면서 제도 시행 상황을 지켜봐야 한다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “추가적인 대출 규제가 단행될 공산이 있는데다, 전매제한도 있는 만큼 자금계획을 꼼꼼히 세워둬야 한다”고 말했다.