Q. 김해에 사는 직장인 김 씨는 실거주 목적의 주택 구입을 앞두고 주택 구입 시기와 향후 주택가격 등에 대한 상담을 요청해 왔다.

2023년 최고의 이슈는 인플레이션의 향배였다. 사실 인플레이션은 부동산에 좋은 뉴스다. 인플레이션은 현금의 가치가 시간이 지나면서 현물의 가치보다 낮아지는 것을 의미한다. 하지만 인플레이션은 물가 인상으로 서민경제에 타격을 준다. 이에 정부(중앙은행)는 물가를 잡기 위해 기준금리를 인상하게 된다. 기준금리 인상은 부동산 경기에 부정적인 영향을 준다. 왜냐하면 기준금리 인상은 부동산 대출금리 상승으로 이어져 수요가 위축되고, 부동산 가격은 하락하게 되기 때문이다. 따라서 부동산 가격 하락은 기준금리 상승이 멈추고 정체된 기간까지 상당 기간 이어질 가능성이 높다.

A. 이러한 상황에서 직장인 김 씨의 실거주 목적의 주택구입 전략을 알아보면 다음과 같다.

첫째, 주택 청약을 활용하자.

2023년에 이어 2024년 역시 집을 구매하기에 썩 좋은 시기는 아닌 것으로 보여진다. 왜냐하면 2023년에 금리 인상이 일단락되는 흐름을 보이고는 있으나 높은 금리가 상당 기간 유지될 수 있는 거시적인 금리 환경에 대해 충분히 고려해야 하기 때문이다. 이러한 시기 실거주 목적의 주택구입을 계획하고 있다면 주택 청약이 유일한 대안이 될 수 있다.

분양가 상한제(공동주택의 분양가를 일정 수준 이하로 규제하여 분양하도록 한 제도)적용을 받는 공공분양 주택이나 주변시세보다 저렴한 민영주택의 청약을 시도해 보면 좋다. 지방의 경우 2023년 공급이 예상했던 것의 3분의 1 정도밖에 안 되는 상황이라 2024년부터는 사전청약 물량도 더 늘어날 것이다. 향후 공공분양 청약과 분양가 상한제를 적용 받는 주택 청약을 계속 도전해야 될 것이다.

둘째, 서두르지 말고 준비하라.

2024년에도 부동산 가격은 하향 안정세일 가능성이 높다. 따라서 서두르지 말고 다양한 준비를 해야 하는데 이를 살펴보면 다음과 같다.

가) 투자 시점이 왔을 때 과감한 투자를 위해서는 거대한 패러다임의 변화를 읽어야 한다. 2008년 금융위기 상황과 2022년 이후 인플레이션 상황이 어떻게 다른지 이해해야 한다. 아울러 미국 당국자의 움직임을 정확하게 내다볼 수 있는 안목이 필요하다.

나) 직접 두발로 돌아다니며 현장을 살펴야 한다. 본인이 원하는 지역의 주변 변화를 몸소 체감해야 하며 관심 지역 주택에 대한 나만의 리스트를 만들어 지속적인 모니터링(분기별 최고가격, 평균 가격, 최저가격)을 해야 한다. 거듭 강조하지만 부동산은 본인의 가장 큰 재화이기 때문에 직장 동료나 지인들과 나누는 가벼운 대화로 결정해서는 절대 안 된다.

다) 소득을 늘려 현금을 모으는 데 집중해야 한다. 부동산은 주식처럼 변곡점을 찍고 바로 급등하는 것이 아니다. 항상 하락 후 정체 기간 동안 저점을 다지는 과정을 거친다. 따라서 호흡을 길게 하며 천천히 고민해야 한다. 집을 사기로 결정했다면 6개월 뒤에 산다고 생각하고 최대한 현금을 준비하는 것이 좋다. 부동산 매입 시점은 부동산의 매도호가와 거래가격의 차이가 좁혀지다가 매도호가가 거래가격보다 높아지는 시점 [매도호가 >거래가격]이 부동산 가격 상승기로 전환하는 시점이 된다는 것을 잊지 말아야 한다.